老破小改造市場持續(xù)升溫，據(jù)《2024年舊房改造行業(yè)白皮書》顯示，全國存量房翻新需求年增長率達(dá)28%。在這場空間重塑的工程中，拆除環(huán)節(jié)猶如外科手術(shù)，精準(zhǔn)與否直接影響后續(xù)施工質(zhì)量。本文從工程實踐角度出發(fā)，深度解析老破小拆除的10大關(guān)鍵要點，助您規(guī)避常見風(fēng)險。

一、科學(xué)規(guī)劃：三維空間的精準(zhǔn)解構(gòu)

拆除前需建立立體化規(guī)劃體系。首先使用激光測距儀完成全屋三維建模，標(biāo)注墻體厚度、梁柱位置等關(guān)鍵數(shù)據(jù)。某老舊小區(qū)改造案例中，因未準(zhǔn)確測量承重墻厚度，導(dǎo)致拆除時誤損結(jié)構(gòu)鋼筋，后續(xù)加固成本增加40%。建議聘請專業(yè)結(jié)構(gòu)工程師進(jìn)行安全評估，利用BIM技術(shù)模擬拆除動線，減少施工盲區(qū)。

在功能分區(qū)規(guī)劃上，需考慮新舊布局的銜接。保留原有水電主管道走向，對可改造區(qū)域進(jìn)行模塊化劃分。例如將廚房與相鄰陽臺打通時，提前設(shè)計排水坡度，避免后期滲水隱患。規(guī)劃階段可制作動態(tài)進(jìn)度表，明確每日拆除區(qū)域與垃圾清運時間。

二、專業(yè)團(tuán)隊：資質(zhì)與經(jīng)驗的雙重保障

選擇拆除團(tuán)隊時，應(yīng)重點核查"雙證"資質(zhì)：建筑裝修裝飾工程專業(yè)承包資質(zhì)與安全生產(chǎn)許可證。建議實地考察團(tuán)隊近期完工項目，觀察其拆除工藝細(xì)節(jié)。優(yōu)質(zhì)團(tuán)隊通常采用"分階拆除法"，先處理輕質(zhì)隔斷，再拆除墻體，避免結(jié)構(gòu)震動疊加。

溝通機(jī)制建設(shè)不容忽視。建立包含設(shè)計師、施工隊長、業(yè)主的三方微信群，每日上傳施工照片與視頻。某改造項目因未及時溝通，誤拆了保留的復(fù)古門窗，導(dǎo)致文化價值損失。規(guī)范的團(tuán)隊會提供材料損耗清單，明確瓷磚、管道等可回收物的處理方案。

三、結(jié)構(gòu)安全：守護(hù)建筑的生命線

承重墻識別需采用"三查三驗"法：查原始建筑圖紙、查墻體厚度、查構(gòu)造柱位置；驗墻體材質(zhì)、驗梁柱結(jié)構(gòu)、驗管道走向。嚴(yán)禁使用沖擊鉆拆除承重墻，推薦采用靜態(tài)切割技術(shù)。某磚混結(jié)構(gòu)房屋因拆除配重墻，導(dǎo)致陽臺出現(xiàn)裂縫，維修費用高達(dá)15萬元。

對預(yù)制樓板結(jié)構(gòu)的老房，拆除時需控制荷載分布。建議采用"分區(qū)減重"策略，每次拆除面積不超過15平方米，避免集中堆料。檢測到混凝土強(qiáng)度低于C15時，必須進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固后再施工。

四、隱蔽工程：看不見的風(fēng)險管控

水電線路排查是重中之重。使用管線探測儀定位暗埋線路，標(biāo)記出強(qiáng)電、弱電、水管的具體走向。某改造案例因未識別出廢棄暖氣管路，施工時導(dǎo)致蒸汽泄漏，造成設(shè)備損壞。建議對保留的老舊管線進(jìn)行壓力測試，水路打壓0.8MPa持續(xù)30分鐘無滲漏方可保留。

防水處理需前置。拆除衛(wèi)生間、廚房地磚前，先進(jìn)行閉水試驗，記錄原有防水狀況。對滲漏區(qū)域采用注漿堵漏工藝，拆除時注意保護(hù)防水層邊緣。某復(fù)式樓改造中，因拆除樓板時破壞樓下防水層，引發(fā)鄰里糾紛賠償2萬元。

五、合規(guī)管理：游走在法規(guī)邊界的智慧

拆除審批需提前辦理施工許可證，向物業(yè)提交房屋安全鑒定報告。部分城市對承重墻拆除有嚴(yán)格限制，如北京要求改動承重墻需報規(guī)劃部門審批。了解地方性法規(guī)也至關(guān)重要，上海規(guī)定每日施工噪音不得超過60分貝，夜間禁止拆除作業(yè)。

環(huán)保措施必須到位。采用防塵網(wǎng)+吸塵器的組合降塵，建筑垃圾實行分類清運。某工地因未覆蓋砂石料，被城管處以3萬元罰款。建議與有資質(zhì)的清運公司簽訂協(xié)議，確保裝修垃圾進(jìn)入指定消納場。

六、成本控制：精細(xì)化管理的藝術(shù)

建立動態(tài)預(yù)算管理機(jī)制，設(shè)置10%-15%的應(yīng)急資金。拆除過程中發(fā)現(xiàn)的白蟻侵蝕、墻體空洞等突發(fā)狀況，往往會導(dǎo)致成本超支。對可回收材料進(jìn)行估值，如鑄鐵暖氣片、實木門窗等，可通過二手平臺變現(xiàn)降低成本。

分階段驗收可有效控制費用。每完成一個拆除區(qū)域，對照圖紙進(jìn)行驗收。某項目因未及時驗收，導(dǎo)致重復(fù)拆除非承重墻，增加人工成本8000元。建議使用工程管理APP記錄驗收過程，留存影像資料。

老破小拆除工程本質(zhì)上是風(fēng)險管控的藝術(shù)。通過系統(tǒng)化規(guī)劃、專業(yè)化執(zhí)行、動態(tài)化管理，將拆除階段的不確定性轉(zhuǎn)化為可控變量。記?。翰鸪粌H是破壞，更是新生的起點。當(dāng)您掌握這10大核心要點，就能在空間改造的征程中，既守護(hù)建筑安全，又實現(xiàn)成本最優(yōu)，為后續(xù)裝修工程奠定堅實基礎(chǔ)。